物业服务行业中期策略:底部徘徊、静待花开

2022年7月17日 作者 admin

上层主要设计围绕现有物业行业各方面痛点进行制度补足与优化,及鼓励物业公司发展其他社会服务业务扩大行业版图,有利于行业树立正确的价值观,也有利于行业长期的健康发展。地方层面对政策的落地执行:落地规范细则、推动行业市场化、鼓励多元业务。

地方政策主要是对中央层面的指导方向进行细化,具体看,制度方面,采取了如制定收费标准,完善基层治理、设立企业信用评级机制等优化;市场化方面,要求公开收费和共有资金信息,建立“质价相符”的物业费市场调节机制等。

从传统的住宅物业管理,到商业、公共、基础设施,乃至片区、城市的综合管理,从基础服务,到设施服务,再到资产服务;此外,社区增值服务广义上可以理解为围绕房产与人相关的一些经济活动,物业公司的增值服务也正处在快速探索与发展阶段,覆盖的业态逐渐增多。

据我们测算,预计2025年后,考虑到当前城镇化率及房屋更新的需求,每年依旧有数亿平米的新房交付为基础物业服务提供稳定的增量,同时存量住宅物业渗透率依旧有提升空间,企事业单位及军队的后勤社会化持续推进也能持续为基础物业服务面积增加提供可观的增量,此外,新建的基础设施,如桥梁、道路维护,公共场所如各种场馆、地铁、机场等也能带来持续的增量。

近年板块收入高增原因:1)上市公司得资本推动,提升扩张速度;2)房地产公司开始大量交付,大多数板块内公司能直接获得来自母公司交付的项目;3)非住宅领域进一步开放;4)城市服务、增值服务等新业态的快速成长;5)头部公司在品牌与资金、人力的加持下,对存量住宅的渗透进一步提升。

行业近年利润率稳定主要有3个原因:1)登陆资本市场带来业绩上的压力;2)管控优化,缓解成本端压力;3)高利润率的增值业务收入占比提升。

具体来看:民企属性,背靠房地产开发公司,偏住宅业态,存在较强的交付体量及并购逻辑的公司,整体营收规模增速较快:如碧桂园服务、金科服务、合景悠活、融创服务、旭辉永升服务、世茂服务等;越秀服务和金茂服务由于刚上市且基数较小,同样呈现出高增速的结果;而国企背景偏公建业态,商管业态和纯第三方物业公司的营收规模增速相对略慢,但从绝对值看依然有较高的增速。

公司间毛利率差距整体在缩小,具体来看是原先毛利率较高的公司面临较大的毛利率下行压力,而原本毛利率处于行业较低位置的公司,凭借一系列新业务开展及存量业务的梳理改善项目经营效率,让毛利率得到修复。

在行业规模快速扩张的同时,头部公司并没有大幅增加开销,反而大多数公司实现了费用率的下行。物业服务行业整体的管理经营依旧比较粗放,中后台数字化程度仍有较大提升空间,各家物业公司的年报中大多披露了其信息化升级的规划,而从系统研发到投入使用再到反映到报表端会滞后,我们认为行业的费用率在未来2-3年的时间内,有望随着科技化升级迎来进一步的改善。

我们观测的重点物业公司大多账面为净现金状态。考虑到物业行业主要的基础物业服务业务及大多数的消费类或资产运营类的业务都是轻资产经营模式,稳态经营下,单盘盈利的项目经营性现金流会高于净利润,物业行业持续经营的现金流较为健康。